ИСТОРИЯ УЧАСТКА (ОПАЛИХА, УЛ. НОВАЯ МОСКОВСКАЯ, 49).
В настоящее время вокруг участка бывшего ведомственного дома отдыха «Опалиха», находящегося с 2014 года в законной собственности ООО «Опалиха-Сити» (в составе девелоперской группы «Сити-XXI век») и имеющего документальное назначение «под жилую застройку», искусственно создается негативный информационный фон. Его причиной является несогласие нескольких активистов с законным статусом участка и планами собственника по его развитию.
Участок, действительно, имеет непростую судьбу, которая началась в XVIII веке с истории частного поместья. Одним из наиболее известных владельцев был князь Николай Юсупов, который владел участком с 1825 года всего 7 лет и хотел создать на нем образцовое хозяйство. При Юсупове были выстроены скотный двор, рига, конюшня, каменная ограда с башнями и воротами, благоустроена территория, заведён питомник растений. Последующие владельцы поместья развитием участка не занимались, и уже к концу XIX века хозяйство пришло в упадок. Но ни один архивный источник не указывает на то, что здесь когда-либо существовал классический регулярный парк. С приходом советской власти история некогда образцовой усадьбы обрывается окончательно и уже не подлежит восстановлению. Земля национализируется. До 1923 года на территории размещается клуб, организованный крестьянами, потом в течение нескольких лет – детская колония с издевательским названием «Васильки». В 1930-х гг. старые постройки окончательно сносят, и на их месте возводится здание пансионата Коммунистического университета трудящихся Востока (отсюда, кстати, с закрепившееся среди старожил Опалихи название места – Кутово). Здание пользовалось большой популярностью, на отдых сюда приезжали многие иностранные рабочие-революционеры. С января 1942 года в помещении пансионата размещается эвакогоспиталь, а с 1945 года – ведомственный дом отдыха «Опалиха». После развала Советского союза территория дома отдыха перестала быть федеральной собственностью и, согласно Распоряжению Правительства РФ от 26.08.2004 г. № 1124-р, вошла в план приватизации. В 2004-2005 годах на части территории (ориентировочно 2 га из бывших 13, принадлежавших дому отдыха) были построены 8 элитных коттеджей, а оставшийся большой участок площадью 11,67 га, согласно данным Росреестра РФ, был поставлен на государственный кадастровый учет в 2006 г. Затем участок несколько раз перепродавался – до момента его приобретения в 2013 году девелопером «Сити-XXI век» с фиксированным назначением «под жилую застройку». Судебных споров, связанных с приватизацией приобретаемого актива, при покупке выявлено не было. Состояние территории на момент ее приобретения девелопером было плачевным. Пруды зацвели, состояние части деревьев представляет реальную опасность здоровью человека ввиду высокой степени сухостойности и поражения стволовой гнилью — было проведено несколько подробных дендрологических исследований с привлечением специализированных организаций. В частности, результаты дендрологической экспертизы показали, что на территории нет старинного парка, поскольку там произрастают только 4 дерева возрастом от 150 до 200 лет. 93% деревьев в возрасте от 40 до 80 лет — советского периода. У них отсутствует регулярность посадки как по возрасту, так и по структуре (ПРИЛОЖЕНИЕ 1 – Заключение по экспертизе деревьев и ПРИЛОЖЕНИЕ 2 – Фитопатологическое заключение). Развалины санатория стали прибежищем для бомжей и наркоманов, образовалась стихийная помойка, был случай, когда собаки насмерть загрызли человека (ПРИЛОЖЕНИЕ 3. Фотофиксация состояния территории – 2016 год).
При этом для местных жителей территория всегда оставалась закрытой, не предназначенной для свободного доступа и прогулок. Сохранился забор послевоенного времени (Приложение 4. Фото сохранившегося ограждения территории). Поэтому, если среди местных жителей и были случаи проникновения на территорию, то только частные и нелегальные – ввиду отсутствия какого-либо активного использования данной территории бывшими владельцами. При этом территория никогда не имела и не имеет охранного статуса, не признавалась памятником.
На участке, с момента его приобретения в собственность «Сити-XXI век», были выполнены только необходимые санитарные мероприятия и не осуществлялись ни строительные работы, ни вырубка зеленых насаждений.
В апреле 2016 года девелопер провел в Опалихе общественное обсуждение, на котором представил планы будущего развития участка с последующим намерением доработать проект на основе поступившей обратной связи от жителей. Территорию предполагалось развивать в соответствии с ее прямым градостроительным назначением – с появлением разреженной жилой застройки не выше 6 этажей, объектов социальной инфраструктуры, обновлением инженерных коммуникаций, созданием благоустроенной и – главное – открытой и общедоступной для жителей территории (впервые за несколько десятков лет).
Именно законные намерения владельца серьезно заняться развитием территории стали причиной появления негативного информационного фона вокруг участка и раскручивания истории о якобы культурном наследии – старинном усадебном парке, о котором до этого времени никто никогда не слышал, не вспоминал и не пытался ни благоустраивать, ни сохранять. Сохранение за территорией статуса-кво (озелененной и полностью скрытой за забором от глаз посторонних), по имеющейся информации, выгодно только одной группе людей — владельцам элитных коттеджей, расположенных также на земле бывшего дома отдыха и отгороженных от остальной Опалихи глухим забором. Все эти годы, соответственно, они имели беспрепятственный доступ на участок – фактически в личный лес (ПРИЛОЖЕНИЕ 5. Публичная кадастровая карта). Кроме того, в ходе уточнения границ земельного участка были выявлены территории самозахвата владельцами коттеджей земель «Сити-XXI век» (ПРИЛОЖЕНИЕ 6. Схема нарушения границ). Любое активное освоение территории и тем более открытие на нее общественного доступа автоматически лишает данные домовладения привычной приватности и может сказаться на цене данной недвижимости.
Понимая «цену потери», эти люди в борьбе за сохранение нелегального личного пользования данной территорией начали использовать откровенно нечестные методы борьбы, действуя руками общественных активистов – главы областного отделения ВООПиК Евгения Соседова и представителей движения «Спасем Опалиху» и «Красногорское самоуправление», а также активно манипулируя медийным и административным ресурсами, доступ к которым у них имеется в связи с их непростым социальным статусом.
Благодаря развернутой активности в январе 2017 года участок соответствующим распоряжением Главного управления культурного наследия Московской области от 18.01 2017 г. N 45РВ-22 был включен в список выявленных объектов культурного наследия Московской области (ПРИЛОЖЕНИЕ 7. Распоряжение ГУКН МО о включении в перечень выявленных объектов культурного наследия). Это стало основанием для проведения государственной историко-культурной экспертизы в соответствии со ст. 18 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25.06.2002 № 73-ФЗ. Государственная историко-культурная экспертиза была проведена и подтвердила отсутствие каких-либо объектов наследия на территории (Акт государственной историко-культурной экспертизы от 20.03.2017 года находится в открытом доступе на сайте ГУКН МО http://gukn.mosreg.ru). В частности, экспертиза установила, что на территории нет ни одного сооружения, относящегося к дореволюционному периоду, и практически вся растительность появилась в советское время. Деревья, которые растут на территории, в силу отсутствия ухода в постсоветский период, находятся в плачевном состоянии, что подтверждено соответствующими исследованиями (ПРИЛОЖЕНИЕ 1 – Заключение по экспертизе деревьев и ПРИЛОЖЕНИЕ 2 – Фитопатологическое заключение). От усадьбы, которая когда-то была на этом месте, ничего не осталось. Пруды не только не являются историческими, но и вовсе не представляют собой водный объект – они стихийно созданы в советские годы для хозяйственных нужд и не включены в государственный водный реестр (ПРИЛОЖЕНИЕ 8. Письмо от отдела водных ресурсов по МО).
Самое раннее из строений, находящееся сейчас в руинированном состоянии, возведено в 1934 году. Более старых объектов на территории нет (ПРИЛОЖЕНИЕ 9. Технические паспорта на здания и сооружения).
Исследование проводил Лев Аронович Траскунов, один из самых уважаемых и титулованных федеральных экспертов с сорокалетним стажем работы. Он член Федерального научно-методического Совета по охране культурного наследия при Минкультуры РФ, член Союза архитекторов, лауреат премии «Золотое сечение» за участие в разработке объединенных зон охраны Москвы. Лев Аронович участвовал в разработке проекта реставрации и непосредственном восстановлении памятников федерального значения — усадьбы «Кузьминки» и «Коломенское», регулярной части парка «Петровско-Разумовское». Он один из активных защитников Нескучного сада в Москве, вместе с общественной группой добился отмены трех постановлений городского правительства, которые предусматривали застройку части территории объекта. В советские годы участвовал в проектировании парка в Верхней Массандре в Ялте и в решении вопросов, связанных с сохранением Воронцовского парка в Алупке. Занимался также проектами усадеб «Кусково», «Останкино», «Измайлово», «Люблино» и др. При непосредственном участии эксперта был принят под государственную охрану 51 объект паркового искусства в Москве. Исходя из широкого опыта эксперта, в том числе по выявлению и защите памятников культурного наследия, не доверять его выводам нет никаких оснований. К тому же большая часть поступивших на результаты экспертизы общественных оценок (ПРИЛОЖЕНИЕ 10. Сводка предложений на экспертизу) также была в поддержку выводов эксперта.
13 июня 2017 года Главное управление культурного наследия Московской области, основываясь на фактическом материале и принимая в расчет опыт и квалификацию эксперта, приняло решение об исключении территории бывшего дома отдыха «Опалиха» из списка вновь выявленных объектов культурного наследия за отсутствием предмета сохранения и реставрации. Соответствующее распоряжение размещено на сайте ведомства (ПРИЛОЖЕНИЕ 11. Распоряжение ГУКН МО об исключении).
Однако не согласные с таким решением общественные активисты при поддержке областного ВООПИК обратились в Верховный суд РФ, который в итоге согласился с нарушением процедуры приятия ГУКН решения о статусе объекта и возвратил территории статус выявленного ОКН (ПРИЛОЖЕНИЕ 12. Определение ВС РФ).
29 октября 2019 года ГУКН МО выпустило распоряжение о границах 35РВ-309 от 29.10.2019 «Об утверждении границы территории и режима использования территории выявленного объекта культурного наследия» Парк бывшей усадьбы Николевых-Юсуповых «Опалиха — Алексеевское», вторая половина XVIII — начало XX веков».
Статус выявленного объекта культурного наследия (ВОКН) означает, что историко-культурная ценность объекта не определена и подлежит дальнейшему изучению. Иными словами, участок на Новой Московской, 49 в настоящее время не является памятником.
Опубликованным распоряжением ГУКН МО устанавливаются границы ВОКН, так как границы земельного участка, на территории которого расположен выявленный объект, не совпадают с границами выявленного объекта. Сделать финальное заключение о том, имеет ли это место уникальную ценность, достойную стать памятником садово-паркового искусства, или нет, предстоит в дальнейшем компетентному органу на основании Акта государственной историко- культурной экспертизы выявленного объекта культурного наследия (ВОКН).
В настоящий момент в границах выявленного ОКН запрещена какая-либо градостроительная и благоустроительная деятельность. Это означает, что на территории, на которой по проекту планировки предполагалось обустроить парковую зону, сейчас ничего делать нельзя.
Тем не менее, собственник участка, взявший на себя социальные обязательства по созданию нового парка и финансированию в его создание 100 мил рублей, остается этим обязательствам верен. На территории всего выкупленного земельного участка проект может быть реализован только комплексно — с новым жильём, заменой старых инженерных сетей, детским садом, физкультурно-оздоровительным центром, благоустроенной территорией и созданным на 4 га общедоступным городским парком.
Компания знает, что приобрела в собственность очень интересный и действительно ценный по локации и содержанию участок и планирует его развивать, не разрушая, а наоборот, подчеркивая и повышая ценность места. В этом – закон любого девелопмента. Территории должны развиваться. А не умирать.
Настоящее время — текущая ситуация с участком и невозможностью получить желаемую инфраструктуру, а главное – благоустроенный парк – возмущает жителей и общественность Красногорска.